Как продать ипотечную квартиру

Бытует миф, что приобретение квартиры в ипотеку «связывает руки» для такого покупателя на долгие годы: кредит, как ярмо, довлеет над заемщиком, при этом выбор самой квартиры должен быть максимально осознанным, ведь это – долгосрочная перспектива. Вместе с тем, имея другие планы на жизнь, некоторые владельцы ипотечных квартир решаются на продажу кредитного имущества. Какой порядок реализации кредитного жилья предусмотрен банковским регламентом? Какие сложности могут возникнуть в этом процессе? Разберем детально все составляющие механизма продажи квартиры, которая находится в ипотечном кредите.

Причины продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Продавать относительно недавно приобретенное жилье, да еще и то, что покупалось за одолженные у банка средства – решение непростое, и, скорее всего, у его собственника есть на то веские причины. Самая распространенная среди таких – сложная финансовая ситуация, которая не позволяет покрывать кредитный долг регулярно и в необходимом для этого объеме.

Иногда причиной продажи кредитного жилья может стать развод и разделение имущества, нажитого в браке: не всегда бывшие супруги готовы делить жилье, идя на компромисс. Единственным способом урегулировать конфликт будет продажа спорного объекта, разделив финансовый доход.

Однако, случаются ситуации с более положительными предпосылками: иногда владелец-заемщик имеет достаточно средств для того, чтобы расширить жилплощадь, и изъявляет желание купить в кредит другую квартиру или дом. В таком случае, без продажи нынешней кредитной квартиры тоже не обойтись. Как видим, причины, вынуждающие заемщика прощаться с квартирой, которая до сих пор находится в кредите, могут быть самыми разными. И, направляясь в банк для информирования о своих намерениях, нужно заранее хорошо продумать все ответы и аргументы, поскольку от кредитных специалистов гарантированно посыплется шквал различных вопросов.

Читайте также: Как продать или купить квартиру, находящуюся под залогом

Самостоятельная продажа ипотечного жилья

Один из вариантов реализации квартиры, взятой в кредит – совершить этот процесс самостоятельно. Что это значит? Поставив банк в известность о своих намерениях (а это правило должно выполняться обязательно), владелец-заемщик самостоятельным путем (или с привлечением риэлтерской компании) находит будущего покупателя, готового связываться с кредитным жильем.

Для того, чтобы задекларировать действия купли-продажи, составляется и заверяется у нотариуса специальное соглашение, в котором прописывается весь регламент действий покупки кредитной квартиры. Дальше – внесение новым покупателем всей суммы стоимости жилья в полном, либо частичном ее объеме. Если оплаченные деньги позволяют погасить кредит, банк снимает арест с бывшего в ипотеке жилья, а это значит, что бывший и нынешний покупатели квартиры могут решать все взаиморасчеты без участия третьей стороны – то есть кредитора. Теперь составляется полноценный договор купли-продажи квартиры, новый покупатель выплачивает продавцу остаток суммы (если это необходимо). Договор регистрируется в государственном учете и, по сути, квартира уже полноценно принадлежит новому владельцу.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Тот случай, когда заемщик ипотечного кредита имеет возможность купить другое жилье, зачастую подразумевает намерения погасить ипотеку досрочно. Как правило, в кредитных договорах при покупке ипотечного жилья, прописывается % комиссионных санкций, который подлежит выплате, если заемщик намерен погасить долг досрочно. Сумма эта может быть значительной, да и банки, скорее всего не заинтересованы в том, чтобы лишиться такого дохода. Вместе с тем, заемщик по ипотечному кредиту имеет право на беспроцентное погашение кредита. О своих намерениях с целью дальнейшей продажи заемщик должен написать в официальном заявлении заблаговременно, ведь на рассмотрение такого запроса может уйти до 30 календарных дней.

Также нужно быть готовыми к встречному предложению со стороны банка – сокращению периода регулярных выплат. Однако, насколько это устраивает заемщика – вопрос сугубо индивидуальный.

Завершая выплату по кредиту на квартиру досрочно, владелец жилья должен также уведомить о закрытии долга и страховую компанию – а она, со своей стороны, обязуется компенсировать денежные средства за ту часть страхового периода, которая не состоится по инициативе досрочных действий.

Продажа обязательств по ипотечному кредиту

Нередко происходит так, что владельцу-заемщику удается избавиться от кредитной квартиры путем продажи самих обязательств по ипотечному кредиту. Аргумент интереса со стороны потенциального покупателя – сниженная на порядок цена на залоговое жилье, очевидно, что такая квартира будет иметь стоимость ниже рыночной. Однако, такой способ рационален лишь в случаях, когда деньги заемщику нужны срочно, и он готов добровольно «отдать» квартиру за условно меньшую сумму.

Механика процесса переоформления ипотечного кредита – стандартная. Новый покупатель собирает весь необходимый пакет документов для одобрения банком его кредитных действий. После разрешения на такую сделку готовится оценочная экспертиза жилья, по которому передается ипотека, также готовится договор его страхования.

Поскольку переуступка кредитных обязательств подразумевает то, что пока что квартира находится в банковском залоге – перерегистрацией в Росреестр будут заниматься кредитные специалисты, таким образом, с нового покупателя снимается часть документационных процедур.

Читайте также: В каком банке банке выгоднее оформить ипотеку в 2017 году: обзор

Продажа квартиры с помощью банка

Различные объективные обстоятельства могут вынудить владельца-заемщика обратиться за помощью в срочной продаже к банку-кредитору. С одной стороны, в таких действиях есть очевидный «плюс», поскольку заемщику нет необходимости искать нового покупателя, или желающего переписать на себя ипотечный кредит, этим занимаются банковские специалисты. А вот с другой, важно понимать, что, вероятнее всего, квартира продастся по цене ниже рыночной, ведь банк никак не заинтересован в выгодной для заемщика сделке. Главное здесь – получить от сделки полную сумму кредитного долга.

Регламент действий по подключению банка-кредитора к продаже ипотечной квартиры такой:

1. Заемщик информирует банк о своих намерениях и изъявляет просьбу в содействии в продаже;

2. Банковские специалисты занимаются поиском нового покупателя и подготовкой соглашения между продавцом (заемщиком) и покупателем;

3. В банке готовят депозитные счета, на которые осуществляется перевод денег для покупки – на этом счете по окончании сделки и после погашения кредита останется часть личных денег продавца;

4. Доступ к «сдаче» бывшего заемщика появится после того, как покупатель и продавец составят договор купли-продажи, заверят у нотариуса и зарегистрируют его в государственном реестре.