Как продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок

Несовершеннолетние дети не могут осуществлять каких-либо сделок с недвижимостью. Но при этом законодательство РФ позволяет им, наравне со взрослыми, быть полноправными собственниками жилья. Если возникает необходимость продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, родители или опекуны ребенка должны действовать в соответствии с его интересами. Именно поэтому любые сделки с недвижимостью, где проживает малолетний жилец, проводятся только с согласия органов опеки, которые проверяют, не ущемляет ли операция права ребенка.

Рассмотрим подробнее порядок продажи квартиры, в которой проживает лицо, не достигшее совершеннолетия, с точки зрения закона.

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним

Лица, не достигшие совершеннолетия, условно делятся на две категории:

1. Малолетние – дети в возрасте до 14-ти лет;

2. Несовершеннолетние – подростки в возрасте от 14-ти до 18-ти лет.

Малолетние дети являются недееспособными. Это значит, что во время совершения крупных сделок от их имени должны выступать родители или законные опекуны.

Несовершеннолетние считаются частично дееспособными лицами. Согласно законам нашей страны, подростки в возрасте от 14 до 18 лет имеют право распоряжаться собственными карманными средствами, заработком и стипендией, вносить вклады в банки, а также пользоваться плодами умственной деятельности. Однако самостоятельно инициировать какие-либо сделки с недвижимостью (продажа, аренда, обмен и т.д.) подростки по-прежнему не могут. Соответственно, при таких сделках их интересы представляют родители, усыновители или опекуны.

Существует два случая, при которых несовершеннолетние дети в возрасте до 18-ти лет признаются полностью дееспособными:

1. Несовершеннолетний заключил брак.

2. Несовершеннолетний является официально трудоустроенным лицом или с согласия родителей (опекунов) занимается собственным бизнесом.

Если несовершеннолетний является дееспособным, то любые сделки с недвижимостью, в которой он прописан, могут осуществляться по стандартной схеме.

Читайте также: Что делать при незаконном выселении из квартиры

Права несовершеннолетнего собственника

Главная особенность продажи жилого объекта, одним из собственников которого является несовершеннолетний, заключается в том, что сделка не должна ущемлять прав ребенка. Именно поэтому для законного совершения подобной операции необходимо получить разрешение от органа опеки, сотрудники которого проверяют, имеет ли ребенок права на новое жилое помещение и не ухудшатся ли его условия проживания. В некоторых случаях орган опеки требует, чтобы представители ребенка подтвердили его права заранее. Это значит, что будущее место прописки и проживания несовершеннолетнего должно быть подтверждено еще до продажи квартиры.

Орган опеки может отказать родителям или опекунам ребенка в совершении сделки с недвижимостью. Чаще всего отказ обуславливается такими причинами как высокий износ нового жилья и меньшая площадь по сравнению с предыдущим объектом недвижимости. Однако отказ может последовать и в том случае, если новая квартира находится далеко от детского садика или школы ребенка.

Особые трудности с продажей жилья, в котором прописан несовершеннолетний, наблюдается в тех случаях, когда по факту новой квартиры еще не существует. Например, такая ситуация может возникнуть, если родители планируют купить квартиру в строящемся доме или переезжают на ПМЖ в другой регион или страну и хотят приобрести недвижимость на месте. В данных случаях необходимо обратиться в суд, объяснив сотрудникам сложившиеся обстоятельства и подтвердив свои намерения приобрести новое жилье.

Также проблемы могут возникнуть, если происходит долевая продажа квартиры посторонним людям, часть которой принадлежит несовершеннолетнему. При такой сделке подразумевается, что несовершеннолетний будет проживать в одной квартире с посторонними людьми. Решение о законности такой продажи принимается только в судебном порядке, куда пишут иск представители органов опеки.

Любой результат решения от органов опеки может быть оспорен в суде. Особенно если выяснится, что родители, усыновители или опекуны не действуют в пользу ребенка. Но обычно отказ, полученный от органов опеки, признается правомерным.

Порядок совершения сделки

Разрешающий документ от органов опеки является защитой прав ребенка. Соответственно, без этого разрешения совершать какие-либо сделки с объектом недвижимости, доля которого принадлежит несовершеннолетнему, запрещено.

Исходя из этого, следует, что родители в первую очередь должны обратиться в орган опеки. Там им предложат написать заявление с просьбой дать согласие на совершение сделки. Если же ребенку уже исполнилось 14 лет, он должен написать заявление самостоятельно.

Разрешение, выданное органом опеки, необходимо предоставить нотариусу для заключения договора по поводу операции с недвижимостью. Однако родителям также необходимо предоставить соответствующим органам документацию, где указано, что подросток имеет место проживания и место прописки. При отсутствии данных документов орган опеки в судебном порядке расторгнет договор о продаже.

Согласие на совершение операции оформляется в течение месяца.

Продать квартиру, в которой проживает малолетний ребенок, без специального разрешения от органов опеки можно только в следующих случаях:

• право собственности ребенка на жилье не зафиксировано в приватизационных документах;
• несовершеннолетний является наследником квартиры;
• ребенок зафиксирован в квартире, но не является ее владельцем или совладельцем.

Поскольку по закону ребенка нельзя выписать из квартиры «в никуда», еще до заключения договора о продаже в новом жилье должен прописаться один из родителей, после чего можно будет зарегистрировать там несовершеннолетнего. При этом ребенка выпишут только в том случае, если новая квартира будет соответствовать санитарным нормам и нормам проживания.

Как обезопасить себя покупателю?

Для продавца сделка по продаже квартиры, в которой проживает несовершеннолетний, не несет за собой особых рисков, чего не скажешь о покупателе. Если окажется, что в процессе операции были ущемлены права ребенка, суд аннулирует сделку даже после продажи или обмена.

Чтобы впоследствии покупателю не пришлось доказывать свое право на приобретенный жилой объект через суд, перед подписанием договора необходимо проверить наличие разрешающего документа. Кроме того, необходимо внимательно изучить данный документ, проверив, нет ли в нем каких-либо оговорок и дополнительных условий от органов опеки.

Читайте также: Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Документы для продажи квартиры

Основой для совершение какой-либо сделки с квартирой, где проживает малолетний, является разрешение от органов опеки, которое называется постановлением на продажу. Чтобы получить данное разрешение родители или законные представители ребенка должны предоставить уполномоченным сотрудникам документы, подтверждающие, что в процессе сделки права несовершеннолетнего на жилье или его часть будут сохранены. Документы можно собирать самостоятельно. Если же квартира продается через риэлторское агентство, необходимо дать согласие на сбор документов третьему лицу – риэлтору. Но в любом случае заявление на выдачу разрешения заполняется родителями или самим ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.

Полный список документов, необходимый для продажи квартиры, состоит из следующих наименований:

• заявление от родителей или опекунов;
• заявление от ребенка (если ему уже исполнилось полных 14 лет);
• свидетельство о рождении ребенка;
• паспорта родителей (опекунов);
• документы, подтверждающие право на владения всеми помещения, которые участвую в операции;
• оценка имущества из БТИ;
• кадастровый план на недвижимость;
• оригинал выписок из домовой книги;
• лицевые счета или единый жилищный документ (копии);
• документ, подтверждающий наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Орган опеки принимает только полный пакет документов с актуальными датами и правками (при необходимости). Обратите внимание, что заявление на получение разрешения для продажи квартиры, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, должно подписываться в присутствии одного или нескольких свидетелей.

Срок выдачи разрешения составляет один календарный месяц со дня подписания заявления.

Если все требования закона соблюдены, и сделка не ущемляет жилищных прав ребенка, орган опеки выдаст разрешение на продажу квартиры, после чего родители (опекуны) смогут продавать жилье по стандартной схеме.

Если же ребенок не является совладельцем жилья или не имеет в нем своей части, обращаться в орган опеки не нужно, т.к. в данном случае разрешение не требуется.