Титульное страхование недвижимости - что это такое?

Несмотря на то, что основные юридические риски в большинстве случаев касаются покупки жилья в новострое, приобретение квартиры на вторичном рынке точно так же не гарантирует отсутствие форс-мажоров. Может ли быть уверен покупатель в том, что, даже имея, на первый взгляд,  абсолютно «чистые» документы на жилье, он не столкнется с посягательством на свою квартиру через несколько лет? Увы, нет. А в это время право собственности уже начнет оспариваться в судебном порядке.

Одним из защитных инструментов от посягательств сторонних лиц на право собственности является титульное страхование недвижимости. Давайте, разберемся с его тонкостями.

Определение

Под «титульным страхованием недвижимости» следует понимать страхование материальных рисков в контексте угрозы потери права собственности или же лимитированного пользования, на первый взгляд, только вашим имуществом. Однако, в документах на квартиру (дом, участок) может и не отражаться связь с другими субъектами права, и, логично, в момент заключения сделки покупатель об этом не знает. При этом, ни агенты по недвижимости, ни нотариусы, ответственности за подобные просчеты не несут. Более того, далеко не все риэлторы знают, а тем более, советуют покупателям воспользоваться услугой титульного страхования.

На данный момент исключительно титульное страхование недвижимости может гарантировать финансовую компенсацию при наступлении форс-мажорной ситуации в виде законных посягательств на право собственности.

Объекты титульного страхования недвижимости

Особо востребованной услуга титульного страхования становится в том случае, если речь идет об имуществе на вторичном рынке, а особенно, если такой объект продавался и покупался в прошлом не один раз. При этом, заметим, возраст объекта лишь усиливает рисковые тенденции. Нет никаких гарантий, что история приватизации того или иного объекта не имеет «темных пятен».

Абсолютно типичной является ситуация, когда долгожданная покупка квартиры, где счастливый новый собственник уже успел сделать ремонт и радуется новому дню, оборачивается внезапным визитом дальнего наследника, который вовремя не вступил в право наследства, а сейчас вспомнил, что «у родственника была отличная трехкомнатная квартира». Как холодный душ на голову, покупатель внезапно получает повестку из суда и узнает: третья сторона намерена отстаивать свои права.

Именно поэтому, покупка каждого типа недвижимости на вторичном рынке  должна сопровождаться оформлением страхового титульного полиса.  Рассмотрим, какие объекты на практике можно обезопасить с помощью титульного страхования.

К таким относятся:

• объекты жилья (комната, квартира, дом, дача);


• здания нежилого типа (гаражи, склады, офисы предприятий, комплексы сооружений и т. д.);


• земельные участки, объекты под застройку, принадлежащие физ- и юрлицам.

Порядок оформления договора

Какой алгоритм действий процедуры титульного страхования? Гарантией компенсации возможного ущерба после купли-продажи спорного объекта выступает договор страхования, который заключается между лицом-покупателем и уполномоченной страховой организацией.

Важнейший момент, на который стоит обратить внимание при оформлении договора – это срок его действия. От 1 до 10 лет – такой временной промежуток может быть указан в страховых гарантиях, и обосновывается тем, что подача судебного иска по причине последствий признания сделки неправомерной будет актуальна на протяжении 10 лет.

Страховая компания обязуется провести комплексную экспертизу объекта и выдать соответствующий документ. Установленная стоимость объекта страхования, а также срок действия договора влияет также и на размер взносов, которые придется регулярно оплачивать.

Для заключения самого страхового договора необходимо предоставить:

• Копии (и оригиналы) паспортов лиц, кто покупает и продает объекты имущества;


• Документ о регистрации права недвижимости на соответствующий объект титульного страхования;


• Техпаспорт объекта, подлежащего страхованию;


• Кадастровый паспорт с данными земельного участка, которые предается отчуждению;


• Документ-выписка из домовой книги.

Кроме того, в обязательном порядке должны быть предоставлены договора о купле-продаже объекта имущества на протяжении последних 5 лет.

В отдельных случаях, которые могут вызывать сомнительные ситуации (право наследства) могут также понадобиться дополнительные свидетельства, и даже документ завещания.

Страховые риски

В договоре титульного страхования недвижимости прописаны следующие ситуации страховых рисков, вследствие которых право собственности объекта может быть недействительным:

• Факт мошенничества (сделки по поддельным документам; сделки с очевидными нарушениями, среди которых: участие недееспособных лиц, решения которых могут вызывать сомнения);


• Купля-продажа с нарушением прав и несоблюдения интересов собственника;


• В сделках, которые заключались ранее, имели место скрытые нарушения;


• Факт наличия ошибок в процедуре оформления документации для заключения сделки или самих дефектов в документе.

Наступление страхового случая

Момент появления стороннего лица, которое заявляет новому собственнику о своем намерении отстаивать свое право на часть собственности объекта недвижимого имущества, можно считать предшествующим этапом к наступлению страхового случая.

Вследствие активных действий третьей стороны, право собственности для (на первый взгляд) законного владельца утрачивается, и спасти ситуацию может только договор титульного страхования.

Обращение в страховую организацию с запросом компенсации нанесенного ущерба должно сопровождаться заявлением, оригиналом договора титульного страхования, удостоверением личности, а также документом из суда о лишении права собственности застрахованного объекта.

Страховая организация обязана возвратить стоимость утерянного объекта недвижимости в полном объеме (зафиксированную на момент составления страхового договора) после принятия положительного решения по запросу пострадавшего.

Вместе с тем, нужно учитывать, что договор титульного страхования не дает права собственнику игнорировать судебные заседания, где рассматривается иск о незаконности заключения договора купли-продажи.