С 1 июля 2019 года в России запретят долевое строительство

Уже летом 2019 года долевое строительство может оказаться под запретом — с 1 июля порядок инвестирования в строящиеся дома и приобретения квартир в российских новостройках будет отрегулирован в соответствии с новопринятыми законодательными нормами — поправками в ФЗ №214. Первый этап реформирования системы долевого строительства в России был реализован уже летом 2018 года.

Согласно утвержденной Президентом программе постепенного отказа от долевого строительства с целью максимальной защиты прав дольщиков, с июля 2019 года продажи всех квартир, которые возводятся за счет вкладчиков, будут осуществляться исключительно согласно законодательным поправкам. Несложно догадаться, что введение новых правил существенно изменит механизм реализации и действующих договоров долевого участия. Рассмотрим основные нормативные изменения, а также проанализируем возможные перспективы их принятия.

Изменения в правилах ДДУ (договора долевого участия) в 2018 году

Напомним, в конце 2017 года президент РФ заявил о необходимости ужесточения правил привлечения девелоперами финансовых средств граждан для возведения жилищных объектов, поскольку привычная для всех схема — крайне рискованная. В качестве альтернативного формата правоотношений было предложена система проектного финансирования строительных работ с привлечением кредитных средств.

Иными словами, застройщикам запрещается использовать частные средства дольщиков для реализации строительных проектов. Компаниям-девелоперам придется тратить свои деньги, брать кредит, либо привлекать инвестиции извне.

Первый этап реформирования системы правоотношений застройщиков и дольщиков был запущен летом 2018 года. К нововведениям в правилах заключения договора долевого участия (ДДУ), которые стали актуальны в этот период, можно отнести:

• Введение эскроу-счетов, где будут храниться деньги дольщиков — будущих собственников жилья до момента завершения строительных работ и сдачи объекта. Согласно правилу, которое до лета 2019 носит рекомендательный характер, воспользоваться финансами вкладчиков застройщик сможет после ввода дома в эксплуатацию.


• Организацию Фонда защиты прав дольщиков — органа, ответственного за страхование финансовых средств граждан посредством Агентства страхования вкладов. Напомним, до 2017 года финансовые интересы дольщиков могли быть защищены исключительно компенсационными фондами и системой страхования гражданской ответственности компаний-застройщиков. При этом, размер компенсаций материального ущерба от невыполненных застройщиком обязательств был в разы меньше сумм вклада в строящееся жилье.


• Необходимость открытия застройщиком нового юридического лица и отдельного расчетного счета под каждый строительный объект. Такой механизм призван минимизировать мошеннические схемы, а также возможность использования денежных средств под строительные работы на других незавершенных (проблемных) объектах.


• Обязанность банка контролировать расход застройщиком средств, вложенных дольщиками в рамках ДДУ, и отказывать владельцу счета в нецелевом расходовании ресурсов. Нарушение этих норм грозит финучреждению лишением лицензии на осуществление банковской деятельности.
  

Изменения, вступающие в силу с 1 июля 2019 года

В декабре 2018 года Госдума РФ приняла новые поправки в Закон о долевом строительстве (ФЗ №214), которые еще более ужесточают порядок финансового взаимодействия застройщика и дольщика жилья на этапе возведения объекта.

С 1 июля 2019 года становится обязательным:

• Переход всех строящихся объектов на эскроу-счета — при заключении договора с каждым конкретным дольщиком открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, где хранятся все средства до момента сдачи жилищного объекта. С целью недопущения несанкционированного использования привлеченных частных средств, банк блокирует к ним доступ на весь период строительства.


• Страхование денежных средств частных граждан (на случай банкротства застройщика или банка) через Фонд защиты прав дольщиков.


• Подача застройщиком проектной и инженерной документаций в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).


• Регистрация девелопером нового юрлица, открытие целевого банковского счета и страхование ответственности — первоочередные требования, которые необходимо выполнить для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома.


• Реализация застройщиком работ на нескольких объектах одновременно возможна исключительно при возведении жилищного комплекса.

Известно также, что права владельцев офисов и паркомест на территории новостроек будут защищены дополнительными мерами. На случай банкротства застройщика (банка), такие лица смогут воспользоваться приоритетом в удовлетворении своих частных требований.

Важно! Чиновники Минстроя РФ анонсировали возможные исключения из правил — некоторые застройщики смогут реализовывать недвижимость по старой схеме и после 1 июля 2019 года. Главное условие — соответствие объекта регламентируемым требованиям, которые, к слову, в феврале 2019 года все еще находятся на стадии активной разработки.

Последствия принятых мер в сфере долевого строительства

Как свидетельствует статистика, больше 50% всех новостроек россияне покупали именно по ДДУ после принятия соответствующего закона. Несложно догадаться: в свете ужесточения порядка реализации долевого строительства рынок недвижимости — на пороге серьезных пертурбаций, а их последствия ощутят на себе и продавцы, и покупатели.

Оценивая перспективы девелоперского рынка, отечественные эксперты выделяют ряд положительных и негативных тенденций для всех его участников. К «плюсам» реформирования системы, по мнению аналитиков, можно отнести:

• Минимизацию денежных рисков для дольщика, инвестирующего в строительный проект на начальной стадии — за расходованием средств следит банк, обслуживающий проект, а Фонд защиты прав дольщиков страхует вклады.


• Ускоренное завершение строительных работ — «заморозка» частных средств на эскроу-счетах будет стимулировать девелопера к скорой сдаче объекта. К тому же, в случае заимствования банковского кредита выплачивать проценты в течение продолжительного срока застройщику будет крайне невыгодно.


• «Фильтрация» рынка застройщиков: ожидается, что новые правила заставят покинуть рынок недобросовестных девелоперов, а, значит, риск вовлечения граждан в мошеннические схемы может значительно снизиться.
  

В качестве негативных последствий законодательных нововведений специалисты называют:

• Возможный скачок цен на жилье в новостройках, обусловленный рядом издержек и невозможностью использования средств вкладчиков. К осени 2019 года эксперты предвещают рост цен на квартиры, реализуемые по перепродаже, примерно на 10-20%. Примечательно, что вторичное жилье может и не вырасти в цене.


• Количество компаний застройщиков на рынке недвижимости может существенно сократиться: ужесточение норм могут не выдержать не только недобросовестные девелоперы, но и небольшие строительные компании.


• Сложности в адаптации застройщиков на новый формат работы, в связи с чем к осени 2019 года в строительной сфере ожидается непродолжительный спад.
  

В целом, аналитики рассматривают перспективы принятых мер в сфере долевого строительства в качестве шанса на оживление рынка недвижимости. Авторитетным компаниям с незапятнанной репутацией не составит труда перестроиться на систему проектного финансирования. При этом, российские покупатели смогут рассчитывать на дополнительную защиту от потери личных средств при инвестировании их в недвижимость, что будет способствовать активизации роста успешных сделок.