Что делать при незаконном выселении из квартиры

Проживание человека на месте его постоянной регистрации не является гарантией отсутствия каких-либо посягательств на его жилищные права в будущем. Большинство россиян не застрахованы от того, что однажды могут столкнуться с необходимостью выселения из постоянного жилья. Следует учитывать тот факт, что не всякое принуждение к выселению является законным — существует ряд ситуаций, когда человек, сам того не зная, становится жертвой неправомерных действий.

Особенности незаконного выселения

Незаконным выселением человека может быть, как лишение его регистрации без фактического выселения, так и принуждение освободить занимаемую жилплощадь. Речь идет об отсутствии законных оснований для таких действий, подтвержденных судебным решением (такими, как нецелевое использование жилья, неуплата услуг ЖКХ, выселение по инициативе владельца и пр.). Рассмотрим некоторые правовые аспекты подобных действий.

Из ветхого жилья

До признания аварийного статуса ветхое жилье считается пригодным для проживания, а значит какие-либо принуждения к выселению — неправомерны. Исключительные случаи — использование земельного надела с ветхой постройкой в нуждах самого населенного пункта. При этом, проживающим здесь жителям по праву должны предоставить недвижимость, равнозначную по площади (и даже больше предыдущего имущества), которая располагается в окрестностях их ветхого дома, с учетом рыночной стоимости жилья.

Из дома, имеющий аварийный статус

Определяя статус аварийности, комиссия по вопросам жилищного обеспечения может признать жилье таким, что требует срочного переселения (если пребывание в нем опасно для здоровья и жизни проживающих), а также таким, что находится в аварийном состоянии, но в течение определенного срока еще технически пригодно для проживания.

Крайне важно знать, что замедление переезда из жилища первого типа — действие противоправное, и связано с затягиванием сроков предоставления обменной недвижимости. Противозаконным является также оплата жильцами всех технических издержек, связанных с вынужденным переездом.

При этом, новая квартира, которую в итоге обязаны получить жильцы, должна быть равнозначной по площади их предыдущей аварийной недвижимости.

Из общежития

Судебная практика в вопросах, связанных с выселением из общежития — неоднозначна. С одной стороны, закон гласит, что смена владельца помещения общежития нивелирует действие договора аренды (Статья 102 Жилищного кодекса РФ). На данном основании суд действительно может выселить проживающих в общежитии граждан.

А вот, если предыдущий договор аренды расторгается по инициативе прежнего владельца, жильцы смогут отстоять свои права в получении альтернативных помещений для постоянной жизни. Кроме того, суд также может обязать нового владельца недвижимости предоставить новые комнаты в общежитии тем, кто попал под вынужденное выселение.

По договору найма

Одностороннее решение хозяина выселить нанимателей его квартиры — действие незаконное, и покинуть помещение при настойчивом желании собственника жильцы могут исключительно по собственному согласию. Следует помнить и то, что хозяин квартиры не имеет права менять замки во входных дверях, самовольно перемещать личные вещи жильцов, а, тем более, выдворять нанимателей при помощи физической силы.

Важно! Следует учитывать тот факт, что суд и правоохранительные органы встанут на защиту жильцов только в том случае, если имеется договор аренды. Отсутствие такого соглашения не позволяет рассматривать конфликт в правовом поле.

Из приватизированного жилья

С противоправным выселение человека из приватизированной квартиры можно столкнуться в ряде случаев:

• При отказе участвовать в приватизационных процедурах в пользу другого лица — выселение такого человека незаконно, и новый владелец по решению суда будет обязан выделить ему альтернативную жилплощадь или же обеспечить доступ к спорному жилищу.

• При неравных имущественных долях собственников квартиры чье-либо право пользования недвижимостью также не может быть ущемлено.

• При приватизации квартиры в браке — оба супруга имеют равнозначное право на ее эксплуатацию, и никто из них не может быть принудительно выселен.

• Выселение является незаконным при прекращении для жильца регистрационного учета без его ведома и присутствия, и является поводом заявить об этом в полицию.

Несовершеннолетних детей

Российское законодательство гласит: дети, не достигшие 18-летнего возраста не могут быть выселены из постоянного места проживания (кроме объектов, выступающих залогом при ипотеке). Если ребенка намерены выселить из муниципального жилья, ему обязаны предоставить альтернативную квартиру (комнату), равнозначную по условиям в прежней квартире. При принуждении несовершеннолетнего к переезду из квартиры в частном владении, могут быть привлечены органы опеки, а также правоохранительные органы.

Принуждение к переезду

Выселение человека путем принуждения — случаи нередки. Вынужденный переезд не по собственной воле жильца может состояться вследствие умышленного ухудшения условий проживания или обмана, касающегося обмена прежнего жилья на якобы аналогичное (на самом деле, не являющееся равноценным). Подобные действия не только неправомерны, но даже могут стать поводом возбуждения уголовного дела.

Когда банки могут незаконно выселить заемщиков?

Согласно кредитному договору, ипотечная квартира может подлежать принудительному освобождению ее жильцами в случае, если заемщик имеет внушительный долг по возврату кредитных средств и не предпринимает каких-либо попыток повлиять на ситуацию. Банк-кредитор может спекулировать на появлении задолженности и инициировать выселение заемщика. Следует помнить, что кредитор обязан оповестить о решении выселения не позже, чем за месяц до ориентировочной даты освобождения — в течение этого срока заемщик может погасить долговые платежи или предпринять иные действия для разрешения ситуации.

Кроме того, при выселении жильца из ипотечной квартиры он может претендовать на получение временного жилища — эти вопросы входят в компетенцию Резервного фонда.

Ничтожная сделка

Принуждение к выселению вследствие реализации сделки купли-продажи в некоторых случаях может стать поводом для проверки законности такой акции. Если использовались фиктивные документы, поддельные подписи, покупатель или продавец является психически нездоровым или недееспособным лицом, сделка осуществляется с применением угроз, шантажа и насилия, или же купля-продажа квартиры приобретенной в браке проходит без согласия второго супруга, любые принуждения к выселению — незаконны.

Согласно Статье 167 Гражданского кодекса РФ, исключительно судебный орган может вынести решение о ничтожности сделки с имущественным объектом, вследствие чего обе стороны должны произвести возврат всех переданных материальных и имущественных ресурсов.

Роль прокуроров и приставов при выселении граждан

Необходимость привлечения прокуроров и судебных приставов при процедуре выселения из квартиры аргументирована угрозой ущемления жилищных прав граждан, которые лишаются жилья (и в законных, и в незаконных случаях). В последних — именно прокуратура может инициировать защиту интересов потерпевшей стороны, обратившись в судебный орган.

Компетенция приставов — возбуждение исполнительного производства против инициатора принудительного выселения. Кроме того, пристав организует восстановление жилищных прав человека на прежнее место жительства, составляет акт вселения в квартиру, протокол об административном нарушении инициатора принудительного выселения. При нарушении последним судебного решения о восстановлении прав жильца, именно судебный пристав может возобновить производство.

Как обратиться в суд если вас незаконно выселили из квартиры

Статья 3 Гражданско-процессуального кодекса РФ регламентирует право каждого гражданина обратиться в суд при нарушении его законных прав и интересов, в том числе, и в жилищных конфликтах.

В том случае, если человек уверен в правомерности своего нахождения по адресу регистрации, его пребывание не вызывает дискомфорта для соседей, он вовремя оплачивает коммунальные услуги и не нарушает привычный уклад бытовой жизни в доме, а его вынуждают к выселению, следует обратиться в суд с исковым заявлением. В обращении следует подробно изложить суть конфликта, описать обстоятельства, прописать исковое требование.

К иску прилагаются следующие документы:

• справка о прописке по указанному адресу;

• характеристика на квартиру, комнату, дом (Форма №7);

• документ-подтверждение права владения, ордер на муниципальное жилье, договор аренды, дарения, обмена и пр.

Заявить о незаконности действий по выселению человека можно в течение 36 месяцев с момента принуждения к переезду. В судебном рассмотрении будут приняты во внимание интересы и права всех участников конфликта, вместе с тем, судебная практика свидетельствует о частых решениях в пользу менее защищенных в материальном плане сторон.