Как продать или купить квартиру, находящуюся под залогом

Как показывает практика банковского кредитования физических лиц в России, заемщики нередко сталкиваются с потребностью перепродажи недвижимого имущества, которое находится в залоге у кредитора. Законны ли сделки купли-продажи с залоговой недвижимостью? Каким образом продать квартиру, не нарушив законодательные нормы, и избежав при этом нежелательных последствий? Существует несколько вариантов реализации данной схемы в рамках правового поля. Рассмотрим наиболее важные практические особенности осуществления сделок с залоговым имуществом.

Можно ли совершать сделки купли-продажи с недвижимостью, находящейся под залогом?

В большинстве случаев потребность в реализации имущества, обремененного нахождением в залоге у банка, возникает тогда, когда заемщик больше не может выполнять свои долговые обязательства перед банком-кредитором. Продажа залогового жилья — в данной ситуации один из немногих способов полного расчета с финучреждением с возможностью сохранить денежные средства, которые уже были внесены за ипотеку.
Наиболее распространенная схема — поиск нового покупателя залоговой квартиры, который внесет нужную сумму, что позволит заемщику полностью рассчитаться с банком.

В то же время, Статья 37 Закона «Об ипотеке» (ФЗ №102-ФЗ от 16 июля 1998 года) декларирует возможность реализации сделок купли-продажи имущества, заложенного по договору ипотеки, исключительно с согласия залогодержателя, если иное не прописано условиями кредитного соглашения.

Иными словами, разрешение на осуществление сделки с имуществом с обременением может дать только банк-кредитор, являющийся держателем залога до момента полного погашения ипотечного кредита.

Следует понимать тот факт, что, исходя из обстоятельств ситуации, финансовые учреждения одобряют такие запросы не всегда, и в большинстве случаев, именно условия кредитного соглашения играют решающую роль. В то же время, заемщик имеет возможность значительно повысить шансы на получение согласия банка, если предоставит гарантию досрочного погашения всего кредитного долга.

Порядок заключения договора с участием банковской организации

Как уже было замечено, сделки с недвижимостью, находящейся в залоговом обременении, могут осуществляться исключительно под контролем банка-кредитора. Трехсторонний договор купли-продажи при участии заемщика, кредитора и нового покупателя прописывает все условия отчуждения и передачи прав на залоговую недвижимость. Наиболее распространенная схема реализации купли-продажи выглядит следующим образом:

1. Достижение договоренностей с кредитующей организацией о реализации залоговой квартиры на продажу третьему лицу.


2. Определение рыночной стоимости кредитного жилья и выставление ее на продажу.


3. Когда покупатель найден, происходит заключение трехстороннего договора между залогодателем (заемщиком), залогодержателем (банком) и новым покупателем. Первая часть соглашения, как правило, отражает сведения, касающиеся погашения займа. Здесь прописываются условия передачи денежных средств от нового покупателя в банк (в большинстве случаев идет речь о том, что необходимая сумма поступает на банковский счет заемщика, средствами из которого будет погашен сам ипотечный долг). Во второй части соглашения декларируются условия перехода права собственности на жилье к новому владельцу.


4. После того, как банк получает возврат по кредитному долгу, он передает в регистрационную службу запрос о снятии залогового обременения с жилищного объекта и данные регистрации новой сделки купли-продажи с привлечением третьего лица, погашающего долг заемщика. В соответствии с законодательными нормами, данные сделки должны осуществляться параллельно.
   

Сама структура трехстороннего кредитного договора состоит из следующих, поэтапно отражаемых пунктов:

1. Данные всех участников сделки — продавца, покупателя, банка.


2. Описание предмета соглашения —технических условий объекта недвижимости и права собственности на него.


3. Стоимость квартиры, порядок финансовых взаиморасчетов, сроки реализации обязательств.


4. Основания купли-продажи квартиры по ипотеке со ссылкой на действующие нормативные акты.


5. Другие условия, касающиеся конкретной ситуации.


6. Полные реквизиты всех сторон и их визы.
   

Покупка объекта недвижимости со сменой залогодателя

В отечественной практике кредитования также имеют место случаи, когда потенциальный покупатель, желающий обзавестись жилищным объектом, не располагает всей суммой для погашения долга. В то же время, Статья 354 Гражданского кодекса РФ декларирует возможность передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам. Иными словами, происходит продажа залогового имущества со сменой залогодателя (заемщика). В соответствии с данной схемой, новый покупатель производит продавцу выплату средств с разницей между общей стоимостью объекта и величиной непогашенного долга перед банком. При этом, обязательства по уплате оставшейся части долга переходят покупателю, который, по сути, становится новым заемщиком. С ним же заключается договор на переоформление ипотечного кредита.

Важные нюансы сделок покупки-продажи залоговой недвижимости

В процессе реализации сделок купли-продажи имущества, находящегося в залоге, существует ряд особенностей, на которые важно обращать внимание, как продавцу, так и новому покупателю.

В ситуации, когда продажа залоговой квартиры реализуется через полное погашение новым покупателем всей суммы кредитного долга, возникают серьезные риски, в первую очередь, для ее нового потенциального владельца. После уплаты всей суммы стоимости квартиры продавцу и снятия обременений продавец может «передумать» продавать объект. При этом, принудить его к таким действиям будет крайне сложно.

Отметить регистрацию договора купли-продажи продавец может и в случае, если сделка реализуется при участии банка (речь идет о ситуациях ,когда покупатель вносит часть денег на разные банковские ячейки — для погашения долга и отдельно — для уплаты по договору купли-продажи). Нюанс заключается в том, что регистрационные службы производят снятие обременений в течение 5 дней, а для перерегистрации права собственности может понадобиться до 10 дней. Таким образом, у продавца также есть время изменить свое решение и отказаться от продажи.

В случае с переуступкой прав заемщика, риски покупателя — минимизированы. Однако, сложности процедуры заключаются в том, что процесс переоформления документов может затянуться на длительный срок: 30-60 дней после того, как с объекта снимаются обременения. Не исключено, при этом, что покупатель будет вынужден внести аванс, размер которого будет существенно больше, чем при покупке жилья на рынке.

В то же время, технические сложности сделок данного рода, а также наличие дополнительных нюансов и рисков обусловливают уменьшение конечной цены объектов залоговой недвижимости на 15-20%. В большинстве случаев именно данный фактор является привлекательным для потенциальных покупателей, желающих обзавестись новым жильем.